深圳学区房，破防了！

时间： 2023-12-25 16:18     来源：未知

作者：余飞深圳学区房破防了关于学区房的话题，我今年写了得多篇，一言以蔽之：主流城市的顶流学区房，正在疯狂挤泡沫。

上海得多顶流学区房，代价已经跌回至五六年前。

北京的学区房也在跌，杭州、广州、厦门、苏州、南京，无外如是。

其中深圳的顶流学区房下落更是普遍，毕竟当下的深圳，无论顶流学区房还是通常学区房，几乎全体板块都在下落。

乐有家今年年末披露了的深圳整体房价数据显示，深圳房价从年年初见顶以来，已经下行了年半时间，目前整体均价已经回到了年的水平。

大趋势之下，泡沫巨大的顶流学区房，首当其冲。

这两天，乐有家发布了一份深圳学区房代价数据陈诉。

整体方面：今年名校学区房的成交量整体好于去年，但仍在底部，而且不到过往高点时期的一半。

至于代价，则是一路下落。

重点学区楼盘成交量从高点时期的套，降至去年的套，今年回升至套。

整体成交代价从高点时期的万平方米跌至如今的万平方米，跌幅。

六大名校片区方面，也即福田的百花片区、香蜜湖片区，罗湖的深中周边（深圳中学初中部），南山的南二外周边（南山第二外国语海德学校），宝安的宝中周边（宝安中学初部），龙华的深高北周边（深圳市高档中学北校区），整体成交量套，较去年大幅增长，但较高点时期，跌了，妥妥的腰斩。

均价方面，从元平方米，跌至元平方米，下落了。

而且跌势依旧，很快会整体跌破万。

下落的底子逻辑在哪具体到片区来看。

成交量方面，各片区的走势和大盘类似，也即今年的成交量好于去年，但较高点时期不忍看。

较高点时期相比，成交量全体腰斩。

其中跌幅最大的是宝安区，跌幅。

其次是罗湖，下落了。

南山下落了，龙岗下落了，福田成交量下落了，龙华下落了。

各片区重点学区房成交均价方面，除了龙岗区，跌幅都在以上。

南山区均价从万跌至万，下落了。

福田区从万跌至万，下落了。

宝安区从万跌至万，下落了。

龙华区从万跌至万，下落了。

罗湖区从万跌至万，下落了。

龙岗区从万跌至万，下落了。

除了以上数据外，以前还有人梳理了一下深圳四大名校学区具体楼盘的代价跌幅。

四大名校的学区房，均在跳水。

深圳中学的学区房，最高跌幅达到了，最低跌幅则为。

深圳高档中学学区房，跌幅基本都在四分之一左右。

深圳尝试学校的学区房，其中长城花园的代价较高点时期跌去了，不过目前的代价仍濒临万。

枢纽问题来了，深圳的顶流学区房，为何跌幅如此迅猛？正如上面所说，不仅是深圳，主流城市的顶流学区房代价都在跳水。

要了解起因，起首得了解明晰，顶流学区房是如何一步步走上天价的。

上涨的底子逻辑在于资本限制，住房与教育绑缚催生出了炒作氛围。

改进开放以来，为了大力推进农人进城，加快城市化速率，国家将教育、医疗、公共交通等公共资本集中到了城市，然后又将房子与教育绑缚。

公共想要获得好的医疗资本和教育资本，就必须来城市，而要让自己的孩子可能上公立学校，就必须买房。

轰轰烈烈的四十多年城市化，从某种角度来看，是资本的城市化，和通常公共买房的城市化。

当房子与教育资本绑缚的时候，它早就不是纯粹的房子，而是资本，资本便可能金熔化。

在这种制度之下，学位越好的房子，越受追捧，有钱的家长都想让自己的孩子可能上更好的学校。

资本也看到了这个利润点，所以炒作资本也一直涌入。

顶流学区房变成了天价学区房。

下落的逻辑，底子在需求收缩，包括炒作需求、购买需求。

第一，整体炒作需求在收缩。

楼市已经进入了整体盘整阶段。

我们的商品房销量去年就已经从“双”调整至“双”，即销售面积亿平方米、销售额万亿元分别调整至亿平方米、万亿元左右。

今年前个月，国家统计局披露，商品房销售面积万平方米，同比下降，其中住宅销售面积下降。

商品房销售额亿元，下降，其中住宅销售额下降。

劈头：国家统计局在去年大跌的基础上，继续下探。

全年，商品房销量大概会跌至“双”，即销售面积跌至亿平方米左右、销售额跌至万亿元左右。

全国房价已经进入了普调模式，月份个大中城市二手房无一城上涨。

在这种后台下，学区房的炒作需求偃旗息鼓，炒房客们如今都作壁上观，大多都在寻求解套，哪还会冲进去接盘。

第二，学区房游戏规则在发生转变。

这两年，学区房的一个新的游戏规则在愈来愈多的城市推进，就是教师轮岗制度。

本号以前也多次写到过。

目前已经有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡、合肥、西安、三亚等城市或者城市的某个区正式官宣，开启教师轮岗。

其中的典型代表是北京。

早在年，北京率先在东城和密云两个区试点，当年年底就扩展到了个区。

年月份，北京更是直接梭哈，全市个区周全发展教师轮岗。

教师轮岗制度，是悬在天价学区房头顶上达摩克利斯之剑，是一个长期威胁。

但高价学区房的最大利空，则是接下来要说的第三点，新生儿生齿转向。

第三，客观真实需求也在减少。

去年全国新生儿生齿跌破千万，导致出生生齿低于死亡生齿，最终导致全国生齿整体减少了万人。

制图：城市财经；数据：国家统计局在这种后台下，去年发生了得多罕见的一幕。

好比去年北上广深港五大一线城市常住生齿呈现了集体减少。

深圳、广州和整个广东生齿，均呈现了历史性减少画面。

此外，整个粤港澳大湾区个城市，除了珠海，其余均在减少。

制图：城市财经；数据：各城市统计局当然，深圳、广州乃至整个广东的生齿减少，和去年的黑天鹅激发沿海生齿回流沿海有关。

但正如我在以前专门剖析深圳、广州的生齿文章中夸大的，在生齿款式生变之下，广深很难再现过去动辄几十万生齿增量的绚烂战绩。

即便今年深广生齿会再次增加，增量也再也回不到早年。

因为从年全国生齿增量创新低开始，深圳、广州的生齿增量，就已经不再夺目，从过去的几十万，直接掉落至几万。

制图：城市财经；数据：各城市统计局深圳生齿转向之下，去年幼儿园在校生和招生人数双双减少。

劈头：深圳市统计局幼儿园与小学第一波冲击上演在出生生齿于年见顶之下，出生生齿减少带来的冲击，已经蔓延至幼儿园和小学。

幼儿园方面：教育部数据显示，年，全国共有幼儿园万所。

这一数量相较于年减少了多所。

这是过去年以来，全国幼儿园数量初次负增长。

小学方面：教育部数据显示，年全国共有通常小学万所，比上年减少所，下降。

另有小学教学点万个，比上年减少个。

小学阶段招生万人，比上年减少万人，下降；在校生亿人，比上年减少万人，下降。

学校数量、在校生数量、招生数量都在减少。

可见，新生儿生齿减少已经激发了幼儿园和小学关停潮上演。

未来初中、高中乃至大学数量也都会跟着时间推移，被顺序影响。

这种局面会带来两个主要影响：第一，陆续施压学区房。

孩子数量少了，学区房的需求自然下降，没有了鸡娃的家长接盘，顶流学区房的炒作就无法造成闭环，代价会陆续下行。

而且，这个利空，会跟着时间推移，陆续发挥作用。

第二，失调大城市教育资本告急的矛盾。

大城市教育资本供需矛盾最典型的城市当属深圳，这座年轻的城市，四十多年来，经济、科技、金融、生齿疯狂扩张，跑出了震荡世界的深圳速率。

但毕竟年轻，由于生齿扩张过快，教育资本增加快率没有跟上生齿扩张速率，导致深圳基础教育资本缺口很大。

据深圳教育局前期展望，年小一和初一的学位总需求将达到万人，其中小一的需求大概是万人，初一的需求大概在万人，比去年增加近万人。

公开资料显示，福田、龙华、光明、龙岗、罗湖、坪山、盐田等七个区域告急，其中仅龙岗、龙华、福田三区，小一和初一的缺口总和就高达个。

不过，从目前深圳砸重金投向基础教育建设的范围，与建设速率来看，以及学生生齿开始减少的近况来看，这个矛盾会徐徐失调。

年年末开始，深圳便打响了百万学位攻坚战，也即要在未来五年增加百万基础教育学位。

三年过去了，战绩如何？年深圳的基础教育学位增加了万个，年增加了万个。

今年月推动新动工项目近个，目前在建项目近个，截至目前已新改扩建中小学校（幼儿园）约所、新增学位万座，年底前可完成新增学位万座方针。

从年到今年年末，深圳估计累计增加万个左右的学位。

到年增加百万基础教育学位的方针，毫无悬念，会如期完成。

而按照深圳市规自局与教育局联合发布了《深圳市基础教育布局专项规划（年）》，明确提出：到年，建成一批高品质、集约共享的基础教育学校，可提供万座基础教育学位；到年，规划预控基础教育学位万座，建成学位不少于万座。

目前，深圳的基础教育（高中、初中、小学、幼儿园、特别教育、专门教育）在校生万人。

也就是说，到年，深圳的基础教育供需矛盾，基本可能得到彻底解决。