2024上半年为房企偿债高峰期，融资能否迎来起色？

时间： 2024-01-03 22:41     来源：未知

融资政策整体基调：落实“金融条”，支持民营房企融资年底，房企融资政策迎来转向，监管部门频繁释放房地产行业融资利好政策，从信贷、债券、股权等方面为行业融资提供全力支持，防止溢出性风险；纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”，“金融条”等政策先后出台。

盘点年房企融资政策，整体基调以落实“金融条”为主，强调因人而异满足不同所有制房企正当融资需求，凸显对民营房企融资的支持。

同时，优质房企及白名单企业保持融资劣势。

、年下半年，房企融资面利好政策力度持续加大尤其是民营房企的融资支持力度不断加大。

年月，央行、国家金融监督治理总局发布《对于延长金融支持房地产市场平妥当康成长有关政策期限的告诉》，将“金融条”中两项有合用期限的政策统一延长至年月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。

月底召开的中央金融事变会议强调，促进金融与房地产良性循环，因人而异满足不同所有制房地产企业正当融资，斟酌到融资艰巨的主要是民营房企，意在强调商业银行等金融机构要把支持民营房企融资的政策落实落细。

、“三个不低于”量化指标，多家国有行召开房企座谈会。

月，央行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，贯彻落实中央金融事变会议的精神和部署，要求坚持“两个毫不动摇”，因人而异满足不同所有制房地产企业正当融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资；支持房地产企业通过资本市场正当股权融资。

据市场消息，此次会议提出“三个不低于”的硬性指标，具体为：）各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业均匀房地产贷款增速；）对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；）对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

不同于年陆续出台的“金融条”以及“三支箭”等政策，年月出台的“三个不低于”属于量化的指标性监管要求。

此外，依据市场传言，“白名单”企业包括了余家国有及民营房企，笼盖范畴也有所扩充，且有传言出险房企或将蕴含在内。

截止目前，虽然家房企白名单暂未得到确认，但自月央行、金融监管总局、证监会三部门金融机构座谈会后，多家银行均踊跃与房企组织座谈会，包括国有六大银行及浙商银行、广发银行、光大银行、中信银行等，其中万科、龙湖、新城控股、滨江集团、美的置业等房企更是多次出席。

虽然政策持续利好，为市场带来宽松预期，但具体落地效果如何，仍有待观察。

融资面依然疲软，房企分化加剧、家典型房企融资总量同比下降，融资成本机关性下降。

中指数据显示，年，房地产企业债券融资总额为亿元，同比下降。

其中，房地产行业信用债融资亿元，同比下降，占比；海外债发行亿元，同比增长，占比；融资亿元，同比下降，占比。

克而瑞数据显示，从历年家典型房企的融资总量来看，年泛起了初次负增长，融资总量亿元，同比下降了。

进入年融资规模的下滑趋势仍在扩充，年全年新增融资总额为亿元，仅为年全年融资总量的，同比减少，全年融资总额自年以来初次跌落亿元如下。

年全年新增融资总额亿元，同比下降，下降幅度略有趋缓。

克而瑞数据显示，年整体新增债券类融资成本，较年全年下降个百分点。

其中，境外债券融资成本高达，较年全年上升，主要是期内万达发行的境外债券成本高达，此外，月港龙中国发行了利率的优先票据；境内债券融资成本，较年全年下降，主要因为发债户体大多半为国企央企及优质民企，这类企业融资劣势较为显着。

因为境内发债占比不断提升，整体发债融资成本呈现下滑趋势。

、民营房企融资有待改进，发债规模下降，行业分化继续加剧。

克而瑞数据显示，年国企、央企发债量为亿元，同比下滑，民营房企发债规模为亿元，同比大幅下降；国企、央企发债规模占总量的占比，较年的继续上涨个百分点至。

业内人士以为，主要因为国企、央企历来财政较为妥当，同时具有天然的信用配景劣势，受到融资政策影响较小。

多位业内人士以为，虽然当前融资政策持续利好，但实际受益群体仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资面依旧疲软，多半民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

境内银行授信及债券增信，根本上仍偏差支持财政状况较为良好的优质房企。

在境外，对于大部份房企而言，境外融资环境依然处于冰封期。

股权融资虽然大多半民企都可以使用，但是这种融资方式却并不具有可持续性，且轻易受股价波动等影响。

具体而言，从年融资实际落地效果来看，国企、央企发债数量过半，发债规模位于前列的包括厦门国贸、招商蛇口及金融街等，均达百亿级别；民企中有家发行了新债券，其中只有美的置业、龙湖集团、滨江集团、新城控股、卓越集团、金辉集团、中骏集团控股、新期望地产家企业下半年仍有新债券发行。

监管部门表态支持房企融资后，月以来，多家房企发行了公司债或中期票据，但从发债企业来看，依旧以白名单房企为主。

如月日中海发行了亿元利率的公司债；日龙湖也发行了由中债增担保的亿中期票据，还包括首开、华发、招商等。

家上市房企退市、年，房企开始批量退市。

据统计，停止年月底，沪深港股共计有家上市房企退市。

年月日，蓝光成长正式摘牌，成为股首家因触及交易类退市情况被终止上市的房企。

紧随其后，在年月底到月中旬，中天、美置、泰禾、宋都、嘉凯、泰禾、阳光城等家房企接连退市。

千亿房企退市，败在了“元”面值捍卫战，据统计，股另有不少于家房企的股价低于元股，处境堪忧。

在港股方面，三盛控股于月日成为港股第四家退市房企，此前新力控股、南海控股、嘉年华国际分别于年月日、月日、月日被港交所取消上市地位。

目前，港股市场仍有佳源国际控股、大发地产、力高集团、汇景控股四家房企处于停牌状态。

当前房企暴雷风险犹存，生存压力依旧较大如今绝大多半房企仍挣扎在债务泥潭里。

、债务风险逐渐由民营房企向外蔓延年，房企风险出清加快房地产行业深度调整。

这一年，行业整面子临着前所未有的挑战，市场下跌走势和张望情绪导致商品房投资开发与成交量下降，而融资和销售等问题也给房企带来空前压力。

行业悲观情绪依然浓重，债务风险逐渐由民营房企向外蔓延。

远洋作为央企，因一笔总计万美元的票据利钱初次泛起了债务过时的情况，进而冲破了国企、央企最为妥当的失调法则。

目前已完成“远洋”的展期，临时缓解了流动性压力。

碧桂园、建业地产也在年初次泛起债务违约，在对共计笔总额约亿元的境内债与投资者达成展期协定后，月碧桂园将涉资亿美元的境外债务重组提上日程。

碧桂园集团董事局主席杨惠妍表示：“家属确定会砸锅卖铁支持公司，探索出一条尽快恢复正常经营的有效路径。

债务重组加快，行业防风险进入新阶段自恒大危机以来，已有余家房企相继出险，开启了漫长的债务重组。

年三季度开始，房企债务重组事变进展有所加快，分外是境外债重组，多家房企均披露境外债重组方案初步框架或取得部份债权人支持。

月日，融创中国宣告，境外债务重组各项条件已获满足，即日起正式生效。

这意味着，历时个月的融创境外债重组正式宣告成功，成为海内首家完成债务重组整个流程的大型房企。

停止目前，据不完全统计，富力、融创、奥园等房企根本完成境表里债券重组或展期。

此外，龙光、花样年、时代、碧桂园等房企根本完成境内债券展期，华夏幸福、当代、绿地等房企根本完成境外债券展期或重组。

从已经披露的债务重组方案来看，房企对境内债多半选择展期方式，通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整，延长偿还时候。

年下半年以来，不少已经完成境外债整体展期的企业选择其将债券整体打包展期年年左右，到期时候延长至年年左右，整体偿债压力得以延后。

房企对境外债则会选择展期或重组方式，分外是重组方案多半为复合方案，即同时提供发行新票据、债转股、发行可转债、削减本金等多种方案，并可提供增添增信措施、支付赞成费等配套方案以增添对债权人的吸引力。

境外债重组中债转股和削减本金方式可以或许实现公司债务规模升高，债转股还同步增添净资产，有利于修复公司资产负债表，为公司经营根本面好转创造条件。

中指研究院企业研究总监刘水指出，融创等房企债务重组对于其他出险企业债务重组和风险化解有较强借鉴意义。

第一，从债务重组历程来看，踊跃作为有助于债务重组。

融创踊跃行动，与金融机构、投资人等债权方的沟通协商取得成效，最终促成了债务重组方案生效。

第二，在债务重组方案上，诚意富足、方式多样有助于债务重组。

融创和奥园均提供了较为丰厚的处置方式，蕴含了债权和股权两类方式，融创还提供了子公司融创服务股权供债权人选择，可以或许满足债权人多样化的需求。

第三，从资产情况来看，资产优质有助于债务重组。

融创土储多位于一、二线城市，增强了债权人对公司恢复正常经营的信念。

但对于出险房企来说，成功化债只是第一步，未来仍有面临其他债务纠纷引起诉讼和仲裁的风险，这些诉讼和仲裁案件仍或者对企业正常经营发生负面影响。

此外，保交楼作为防风险、稳民生的核心方针之一，仍是房企经营的重点使命，房企还需持续坚持做好交付，提振购房者信念。

最后，尽快恢复自我造血能力，才是根本所在。

上半年房企偿债压力仍大依据克而瑞数据统计，年房企债券到期总规模为亿元，而发行规模仅为亿元，到期规模是发行规模倍，这也意味着房企无法通过发行新债的方式笼盖到期旧债。

此外，值得注意的是，年一、二季度仍是到期高峰，到期规模均在亿以上，明年上半年房企的债务压力依然较大。

在当前行业风险仍未完全出清，市场信念未完全恢复的配景下，多半民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。

支持民营房企融资政策的症结在于落实，有实际的落地才能对房企形成有力支持。

对于政策支持具体如何落实，中指研究院阐明师以为，首先，需要确立长效机制，从优化信贷政策、加快审批放款、明确尽职免责等方面入手，确立完美支持民营房企融资的长效机制。

其次，加快落实“三个不低于”，对民营房企的信贷融资支持要达到必然比例。

最后，增信发债支持民营房企融资要扩容增量，目前受益企业数量范畴颇有限，增信发债要采取更灵活的央地联动扩容扩围、扩充担保主体，除支持优质规模较大民营房企，也要使更多中小民营房企受益。

展望年，刘水以为，年房企债务压力仍将保持分化态势，妥当型企业如果可以或许抓住核心城市市场机会，资产负债表有望持续向好；部份出险企业如果可以或许尽快完成债务重组或展期，在核心城市有较为充裕的可推售资源，其流动性状况有望改进；部份出险企业则仍将面临冷淡的市场，资产仍有较大贬值压力，房企仍需踊跃作为，对现有债务能展尽展，全力保交付，寻求机会盘活存量资产，全力改进资产负债表。

（本文首发于钛媒体，作者｜王健，编纂｜刘洋雪）更多宏观研究干货，请关注钛媒体国际智库公家号：