高善文：房地产市场已严重超调 见底要关注两个信号

时间： 2023-12-06 18:49     来源：未知

财联社月日讯（记者刘超凤）月日，安信证券在上海举办年度策略会，安信证券首席经济学家高善文发表《道是无晴却有晴》主题演讲。

“房地产市场是否超调”“举动性风险”“价格泡沫化”等，是高善文的重点关注问题。

房地产市场超调方面，高善文认为中国长期房地产投资的中枢也许会在左右，至少不低于，现在房地产投资的绝对水平已显著背离这一中枢，年中国房地产投资占的比重预计会跌破。

倘使将作为合理中枢的下端，那么现在房地产市场的投资毫无疑问已经显明低于它的长期合理中枢。

价格泡沫化方面，年以后，房地产价格快捷泡沫化的外围原因是地皮供应的骤然收紧，房地产投资、销售面积等方面没有典型的市场泡沫化迹象。

需求走弱的原因，既有疫情对地方政府、企业和通常住户形成了资产负债表的较大损害，导致房地产市场需求的快捷下降。

尽量正常条件下的高周转模式是可以应对需求滑落，但行业的举动性风险使得需求加速下滑。

房地产市场已经紧张超调，但是不一意见底。

在高善文看来，房地产见底有两个信号，一个信号是房地产行业的举动性风险必需被阻断；另一个信号是疫情“疤痕效应”的消退。

非典型“泡沫化”今年以来，中国经济恢复的不确定性来自于房地产市场。

高善文认为，中国长期房地产投资的中枢会在左右，至少不低于。

年以后房地产投资占比稳中有降，年房地产投资占比跨越。

“年中国房地产投资占的比重预计会跌破，可能会跌到的水平。

高善文表示。

倘使统计商品房销售额占的比例，这一比例近些年来经验了显著的上升，年曩昔的这一比例为，年后的该比例中枢大幅上升到以上。

重要是因为房价上升快，导致销售额占的比例大幅上升。

安信证券对照了前四年（年至年）和后四年（年至年）的商品房销售情形，发现后四年全国商品房的销售面积是前四年的倍，销售面积涨了；后四年的销售金额是前四年的倍，销售金额涨了；后四年的价格是前四年的倍，销售单价涨了。

高善文表示，销售面积的增幅不大，因为的实际增速是跨越；房价的上升才导致销售额的大幅上升。

高善文认为，房地产市场泡沫化的背后，驱动因素是中国地皮供应的骤然收紧。

中国地产的泡沫化不是典型的泡沫化。

地产举动性风险放大压力受疫情的冲击，地方政府、企业和通常住户面临较大的资产负债表的损害，使其风险承受志愿和本事下降，既带来了股票市场的调整，也带来了房地产市场需求的快捷下降。

高善文看来，正常条件下的高周转模式可以应对房地产需求骤降的情形。

因为房企高周转模式重要是基于房企现金调整极其灵活，可以较好地地应付市场环境、政策环境的变化。

但是，由于高周转模式的内涵脆弱性被引爆，导致房地产行业呈现举动性风险。

根据安信证券统计，假设将年年四年上市房企的现金流情形设为零值，年上市房企总体的经营性现金流是正常的、改善的，投资性现金流大幅提升，问题出在筹资性现金流大幅下调。

年、年上市房企的筹资性现金流是正常水平的、，表示房地产行业面临大幅失血，面临一连、巨额的现金流流出，引发行业性举动性风险。

高善文弥补道，房地产行业举动性风险导致地产需求下滑被显著放大，一定程度上对股票市场、金融体系产生压力。

地产行业已紧张超调市场都高度关注“房地产举动性风险何时被阻断”。

值得一定的是，房地产市场已经紧张超调，但是不一意见底。

高善文认为，房地产市见底的两个条件，一个变化是房地产行业的举动性风险必需被阻断；另一个变化是疫情“疤痕效应”的消退。

在高善文看来，举动性风险被阻断的特色之一是地产行业筹资性现金流进行“失血”，理想条件下，一全体头部房企可以恢复市场化筹资行为。

筹资性现金流恢复正常是举动性风险被阻断的最可靠的标志。

今年三季度以来，疫情的“疤痕效应”正在逐渐消退，人们需要逐步建立和恢复对生涯的信心、对持有风险资产的信心以及对恢复消耗的志愿。

高善文认为，在房地产市场改善的条件下，“疤痕效应”会一连消退并终极恢复正常。

乐观来看，明年上半年地产举动性风险有望显著改善，可一连关注房企现金流改善、头部房企恢复市场筹资行为等信号。

此外，还应关注地皮政策（尤其是地皮供应）是否有大幅调整。