疯狂救房企，最先了！

时间： 2024-02-05 18:47     来源：未知

作者：余飞猖狂救房企三年工夫，房地产市场白云苍狗。

管理层对待房企的态度，也在这种环境转变中发生了度大转弯。

从曾经的“三道”红线，到年的“三支箭”，如今的“三个不低于”，从打压到救援。

所谓针对房企的三道红线，也即：、扣除预收账款后的资产欠债率大于％，、净欠债率大于％，、现金短债比小于倍。

所谓“三支箭”，也即：第一支箭：信贷支撑。

去年月日，国有六大行与多家房地产企业签署战略合作协定，为其提供意向性综合授信额度高出万亿元，涵盖房地产开辟贷款、并购贷款、债券投资等多元化融资服务。

第二支箭，债券融资支撑。

去年月末，民间放松了房企的债券融资通道。

第三支箭，股权融资支撑。

去年月末，证监会发布文件，光复涉房上市公司并购重组及配套融资；光复上市房企和涉房上市公司再融资。

所谓“三个不低于”，也即：、各家银行自身房地产贷款增速不低于平均房地产贷款增速；、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

这还远远不够，去年年末监管机构向家房企发放了融资“白名单”，相当于免死金牌。

今年月日，住建部放出风声，要给房地产融资支撑项目“白名单”。

月日，民间发布了消息：目前已经有个省、个都会创建了房地产融资协调机制，第一批房地产项目融资“白名单”已推送给商业银行，共涉及房地产项目个。

已有个都会的个项目，获取了亿元的贷款。

市场据此估算，首批个白名单项目获取超亿融资。

后续还会有第二批、第三批白名单，市场预估，这些项目能获取超万亿融资。

从喊打到喊救，所为何来从清除到救援，为何态度会有云云大的转变？当初三道红线，是因为房企在房地产盛宴之下，太过激进，猖狂高杠杆，猖狂高周转，危害越来越大，房价越炒越高，三道红线是悬崖勒马式的政策。

政策发布后，叠加后来的三年黑天鹅，再叠加生育率延续下降，人口通缩加快，房地产行情急转直下。

年，中国的商品房销售面积和销售已经从“双”调解至“双”，即销售面积亿平方米、销售额万亿元分手调解至亿平方米、万亿元左右。

而市场预测，年会跌至“双”。

如今数据发布，商品房销售面积跌至亿平方米，销售额跌至万亿元，跌至“双”。

制图：都会财经；数据：国度统计局 制图：都会财经；数据：国度统计局销量颓势云云惊人，房企岂能好受得了。

最枢纽的是，尽管年有了三支箭的支撑，但对民营房企来讲，仍难以分到一杯羹。

团体来讲，当下的房企，至少面临着四方面压力：第一，融资压力。

过去两年，民间尽管在态度上缓和了不少，但融资并没有释放多少资金。

开辟融资延续下滑。

债券融资也在下滑。

克而瑞数据显示，今年前个月家典型房企的累计融资总量为亿元，同比减少。

前月融资总量不足去年全年的七成。

有人根据央行发布的人民币房地产开辟贷款、个人住房贷款和人民币房地产贷款余额，估算出年开辟商获取的新增融资只有多亿元。

所以，更有诚意的融资渠道放宽，仍是房企翘首盼望的政策。

第二，债务压力大。

当初有多猖狂，现在就有多徘徊。

房企在上一轮牛市期间，猖狂举债扩张生长，如今欠下的一屁股债，压得不少房企喘不过气来。

恒大已经没有挺住，融创、碧桂园都在困难度日，万科的日子也不好于。

中指院数据显示，今年全年房企偿债规模，也即到期信用债和海外债合计亿元。

在这种背景下，有不少房企展期没有胜利，只能背欠债务违约和信用下调的场合排场。

还有不少房企，在加速处置自己的资产。

第三，行情调解压力。

商品房销售额与销量从“双”跌至如今的“双”，还没有见底。

两家国际评级机构对中国房地产市场年的预测，仍是慢跌。

这轮调解周期，参考日本，会很漫长。

从数据层面来看，人口通缩正在加快，购房主力人群在倏地收缩。

最近机构有一组预测数据。

根据房地产行业权威中指研究院理论岁是买房、置换房地产的主力，那么岁的是年出生的万，岁的是年的万，所以得出结论年买房主力人口减少万。

同理预测将来若干年买房主力变化需求，年继续减少万，年继续减少万，年继续减少万人，年继续减少万人，年继续减少万人，年继续减少万人，年继续减少万人，年减少万，年减少万人，年减少万人，年减少万人，减少万人，年增添万人。

此后买房主力人口在正负万以内上下浮动。

第四，保交楼压力。

年年中的楼市风浪之后，保交楼就成为了房地产的头等大事，几乎在每一场提及房地产的重量级会议上，都会强调保交楼。

过去的顺周期中，保交楼压力并不大，究竟房企的现金流充足，融资充足，钱一直在各个环节中倏地流转。

然而当下的环境下，市场不景气，融资受困，过去的债务要偿还，对付房企来讲，保交楼压力巨大。

可是又不得不完成，完不可一旦涌现问题，会让自己的申明扫地，屋子更难卖，会产生一系列连锁反应。

任重道远，尽管黄奇帆说，按照美国的房企数量来看，中国有的房企将出清，但房企出清速度不宜过快，更不克不及出乱子，这是开始猖狂救房企的根本逻辑之一。

被救不如自救放宽融资，只能办理燃眉之急，无奈从根本上办理问题。

想要办理房企、房地产的根本问题，就必须从释放流动性上动手。

换句话说，寄托于他人救援，不如自救。

国度的钱都是纳税人的钱，不可能无限制去填补房企的债务窟窿。

而且，房企的债务，最终还是得依靠卖房回收现金流来偿还。

如果屋子卖不动，反而会加重这些房企的债务负担。

所以，症结仍是要把屋子卖出去。

所以，本号一直在呼吁，放松限跌令，才是最佳的救市良方。

既能释放危害，也能支援房企。

当下的房企正遭遇着融资困局、债务偿还压力、保交楼压力和卖房压力。

在这种背景下，房企根本没钱、没心境、没预期去拿地。

都在为若何活下去，而苦思冥想。

卖房回款仍是房企最主要的融资途径，也是成本最低的途径。

屋子卖不出去，开辟商怎么避免暴雷，怎么去完成保交楼任务，怎么有钱去拿地？屋子卖不出去，房企会加速暴雷，最终心累的还是购房者，因为这会增添买到烂尾楼的概率。

云云，后续可能需腹地方都会花费更多的精力、更多的资金来处理烂尾楼问题。

所以，在这种背景下，即便不少都会阻挡房企鼎力度打折，房企也会千方百计变着法儿贬价卖房。

从目前的市场来看，已经有不少都会选择了对市场低头妥协，开始放松限跌令。

比如苏州、广州、珠海等都会。

当然，顽固不化的都会更多，他们仍在功用限跌。

挡不住？二手房已经经了普跌。

国度统计局发布的个大中都会，二手房价格一连两个月无一座都会上涨。

二手价格下跌，会倒逼新房价格下跌。