风暴眼中的万科 是否取得驰援？

时间： 2024-03-12 21:17     来源：未知

财联社月日讯（记者王海春、李洁）万科债务问题，持续发酵。

家商业银行为万科筹资亿以应对未来到期公然市场债券偿付的传言，再度将万科推向风口浪尖。

有银行人士称，确实存在传闻中的一些现象。

对此，万科方面未向记者做出回应。

上述融资安排利好传闻之前，对于万科及其债务问题，曾经引起不小的风波。

从万科传出非标债务展期被拒，到新华保险出面澄清、万科提前归还亿美元债，再到监管层召集金融机构支持万科融资以及家商业银行为万科筹资亿等，万科偿债风波已持续近半月。

处于风暴眼中的万科，若何睁开自救，可否等来“援手”，成为各方关注的焦点。

浙商证券分析师杨凡向记者暗示，万科作为行业龙头公司，应对危急有着较为丰厚的经验。

“万科有大量优质存量资产，在需要时完全可以进行适当处置以回笼资金，因此其可以安全度过债务压力的可能性较高。

另一位券商分析师也认为，本年内的债务压力万科应该能挺已往，由于除大量可以变现的资产，万科要是加大销售力度、加快名目交付速度，将进一步增长账上可支配现金；此外，要是相关部门能赐与适当支持，也将有助于其债务问题的解决，度过这一困难期间。

与险资博弈仍在继续本次风波，由万科与金融机构协商贷款展期事宜引发。

而对于展期相关情形若何，倍受关注。

月底，有市场传闻称，万科董事局主席郁亮与深圳地铁相关高层奔赴北京，与以保险公司为主的贷款机构商谈非标债务延期，其中与新华资产约亿元的债务展期谈判被拒绝。

随后，万科的债务归还能力问题吸引各方细致力。

虽然新华资产于月日已出来澄清，但万科“股债双杀”的局面也从侧面引发外界对万科偿债能力的关注虽然万科通过提前归还亿美元债不乱市场信心，但对于非标债务问题，万科却未予回应。

业界认为，目前万科与险资方面的博弈，仍在继续。

据悉，因耽心万科的潜在流动性风险，至少三家总部位于北京的保险公司于月日派出高管前往万科深圳总部，在地方政府协调之下磋商偿债方案。

磋商方案包括将万科债务偿付期限延长一年、增长抵押品及公司刊行债券进行“非标转标”等。

事实上，这曾经不是万科第一次与保险机构商谈非标债务展期。

据媒体报道，年月万科境外债大幅颠簸，深圳市国资委与深圳地铁为万科站台，在监管机构与地方政府协调下，万科至少两笔非标债务进行了三个月左右的展期。

取得展期的两笔非标债权人划分为新华保险与平静保险，规模均在亿元左右，这两笔非标债权的原本到期时间划分为年月与年月。

受访人士讲述记者，由于曾经展期一次，因此万科此次再次对非标债务进行展期，才会遭到险资机构的质疑。

有分析人士认为，保险债权人对万科不满的基本原因是，万科账面有钱但于偿债意愿不强，其可能希望于通过有用操纵账面资金，以缓解年的公然债务到期压力。

“目前看，万科基本面还是不错的，但同时也要细致到，其本年的确面临一定的债务压力。

一家房产机构分析人士说。

据万科年第四期中期票据募集仿单，除新华资产的亿元之外，万科的非传统融资主要借款方还波及平安银行、泰康资产、华夏信托和中诚信托等金融机构，金额合计亿元。

整体来看，万科共有三笔金融机构借款将于两年之内进行归还，金额共计亿元。

“由于当前楼市低迷，房企销售业绩不佳，投资者信心不敷，考虑到引发风波的单笔非标债务金额较大，以及非标融资规模有多大还未充分披露等原因，万科此次风波引发市场上包括部分金融机构及股市、债市散户的不安。

一位房企人士讲述记者。

中国首席经济学家柏文喜认为，万科的非标债务设计的险资机构较多，金额也较大，因此谈判仍需一定时间。

对于单方谈判情形，杨凡讲述记者，在监管部门协调下，相关金融机构应该会有相应的支持举动。

但同时，金融机构也有自己的审核要求，所以具体支持力度有多大，还要看金融机构与万科的谈判效果。

“从金融机构角度来看，要是万科出事，其借出贷款的收回面临更大风险，因此金融机构其实比万科更耽心。

保险公司是金融行业中，格调相对守旧的。

在市场信心不敷情形下，金融机构要尽职免责，预计展期相关事宜，会在市场化法制化体系下操作。

上海一家咨询公司管理层暗示。

为何会陷入展期传闻？作为地产优等生的万科，截至账面资金超千亿元，为何会陷入展期传闻。

多位受访专家认为，在市场环境销售持续下滑以及融资面临困难的情形下，万科只能挑选来优先保证公然市场债务不违约。

“万科虽然账面现金得多，但地产公司账面现金中得多都是在预售资金监管账户里，实际可以动用的并不多。

一位券商机构分析师讲述记者。

“除预售资金监管问题，还要考虑到万科有许多合作名目，这些合作的名目，在销售资金的可支取时间及金额方面，可能会存在不确定性。

上海一家中型房企人士暗示。

上述券商分析师暗示，当前行业销售与融资两端受阻，万科现金流确实面临一定压力，其主要策略或为优先保公然债务兑付，对于非标则能展期就展期，由于在困难期间，着实没有办法兼顾到全部债务。

“本年一季度的销售低于预期，也是开发商提前感想到压力的一个紧张原因。

杨凡讲述记者。

据悉，本年以来，房地产行业开发业务大幅放缓，虽然万科仍旧坚持行业前名的位置，但由于整体行业低迷，万科也受到了影响。

克而瑞数据显示，本年前个月万科累计销售额亿元，同比下滑。

“从我们自己的角度来看，对万科而言，保交楼是任务应该是放在首位的，而保交楼需要投入大量资金；与此同时，会不遗余力保公然债务市场、保名望，这种情形下，其不得纰谬非标业务挑选展期。

上述房企人士暗示。

财报显示，截至年三季度，万科总负债万亿元，总资产万亿元，负债率。

但总资产中的资产是存货，合计亿元。

据中指研究院统计，年内万科共有亿海外债到期、有亿国内名望债到期，合计本年的还有到期债务规模多亿。

“综合来看，万科的偿债能力确实面临一定的挑衅，公司正在回收多种措施来应对这一挑衅，但是否可以安全度过这一波债务压力，还需视察其与金融机构的谈判效果，以及市场对其财务情形的评估，而近期楼市走势与销售回款也至关紧张。

柏文喜称。

万科若何应对为缓解债务压力，处于风暴眼中的万科在融资端口，回收了多方面措施。

据悉，万科正通过主寻求银团贷款、申请经营性物业贷、加快资产证券化速度等方面，睁开多层次应对。

记者从知恋人士处了解到，万科正寻求一笔离岸银团贷款，中国银行（香港）或为牵头行，预计中银香港授信额度约亿港元。

动静人士暗示，该笔贷款曾经获批。

还有动静称，为应对未来到期的公然市场债券偿付，工行将作为牵头行，与农行、中行、建行、交行和邮储银行六家国有银行，以及招行、平安等六家股分制银行，为万科筹措约亿元的银团贷款。

此外，有外媒报道，万科债务问题引发监管层关注，监管层近日就此召集部分金融机构开会，要求大型银行加强对万科的融资支持，以及非标债务持有人与公司协商推进展期等。

对于家银团贷款以及监管层召集金融机构开会相关传闻，万科方面并未向记者做出回应。

寻求银团贷款之际，万科转让了部分资产，以加快资金回笼速度。

本年月，领展房产基金以亿元的价格，收买上海七宝万科广场余下权益。

据截至年月底估值陈诉，该物业估值为亿元，以此计，其本次出卖的价格至关于打了折。

而在去年月，万科以亿元的价格出卖多家悦榕酒店管理权。

万科工作人员在投资者互动平台暗示，酒店业务在公司焦点业务中营收占比力低，此次出卖酒店名目股权只是一笔正常的商业买卖，并非自动剥离非焦点资产，。

除寻求银团贷款、转让资产，万科拟通过申请经营性物业贷、实施资产证券化等方式，以加大拓展新融资渠道的力度。

本年月，央行和金融监管总局联结印发《对于做好经营性物业贷款管理的通知》。

依据新政策，贷款额度上限可达物业评估价值的，期限最长可达年；新办法拓展了经营性物业贷款使用范畴，除用于承贷物业经营性资金需求与置换开发贷款，还可在一定条件下用于归还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公然市场债券，贷款用途较为灵活。

业内人士认为，新出台的经营性物业贷政策，有望对万科融资安排孕育发生积极影响。

在本年月底与投资者的交流会中，有万科管理层暗示，公司在经营性物业领域领有近亿投资性物业及亿固定资产。

其中，其已实施了一些经营性物业贷，并且有潜在的融资资源，或可用于未来的融资需要。

据悉，万科的经营性物业贷加上固定资产贷款，总规模约亿。

随着政策的出台，部分银行对此表现出较高的兴趣，万科拟与银行协商新的经营性物业贷名目。

万科方案用新贷款置换一些已有的物业贷，释放更多额度，但具体几多取决于后续与金融机构的磋商。

华泰证券分析师认为，房企通过经营性物业贷盘活存量资产、置换存量债务，一方面无利于降低融资本钱，以“时间换空间”降低短期偿债压力，另一方面还可减轻房企为偿债将优质资产折价出卖的压力。

此外，万科在商业、物流、保障性租赁住房等方面的资产证券化工作，相关名目也在推进。

月日，华夏万纬仓储物流封闭式根本设施在深交所发布招募仿单，正式进入刊行阶段。

该的资产方为万科旗下万纬物流，底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园。

商业业务方面，万科旗下印力集团资产规模超过亿元，整体出租率达，参预了国内消费类根本设施公募首批试点并已取得监管层批复。

此外，记者获悉，万科还在讲述长租公寓。

长线仍要看销售除在融资端口睁开积极应对，记者在采访中了解到，万科在狠抓销售的同时，还加大了名目建设交付的力度。

濒临万科人士向记者暗示，公司当前重点工作之一，是抓销售、促回款，加台甫目回款力度与速度。

就此，一家房产机构高层讲述记者，本年以来，万科等企业加大了名目在不少城市的促销力度。

“当前仅在三四线城市促销曾经不够了，而需要着眼于能级更高的城市。

我们视察到的情形是，包括万科在内的不少企业，在二线以及部分一线城市名目，不同程度加大了促销力度。

这些较为有力的销售将对企业销售业绩和资金回笼形成支持，预计接下会在三月份以及尔后的月份，渐渐表现出来。

上述房产机构管理层说。

此外，据万科前述与投资者交流的信息，近两年万科对新名目的投资尺度较严格，投资兑现度高，基本能维持相对较高的销售毛利率。

随着这些名目在销售中的占比提高，预计未来销售利润率会获得正向支撑。

对于万科在融资端以及销售端睁开的应对，安居客研究院院长张波指出，短期来看，要是非标融资得以展期，银团贷款也可以落地，无疑会对万科形成支持，无利于缓解其债务兑付压力；但长期来看，更紧张的是市场可否回暖，以及企业销售业绩可否好转。

“房企只能通过充足规模销售资金的回笼，才能充分保证现金流安全。

由于纵然取得贷款及融资支持，这些融资仍然有其期限及本钱支出。

要是市场持续低迷，买卖端不能取得持续现金流，那么，房企在偿债方面仍然会持续面临着不小的压力。

张波在担负记者采访时说。

克而瑞研究部总经理林波也指出，只有销售端回暖，沉淀在名目中的资金得以周转起来，才能真正解决房企流动资金压力的问题。

“从本年以来各房企销售情形来看，前两个月以及三月的销售都不理想。

当前还有另一个问题是，纵然名目上形成销售业绩，但预售资金往往沉淀在各地相关监管账户中。

在当前市场环境下，保交楼成为地方紧张的任务和目标之一，地方监管部门对预售资金的监管较为严格，更多的预售资金未必能被释放出来。

因此这形成了一个局面，房企资金回流的周期，在无形中拉长了。

林波称。

其进一步暗示，这种情形下，对部分房企而言，除了保公然市场债务，其往往会在不乱现金流的根本上加大保交楼力度，通过加快名目建设，缩短投资开发的周期。

而保交楼往往要投入不少建安本钱，这也对房企资金付出提出了要求。

“万科风波之所以引人关注另一个原因在于，纵然外界认为万科在企业运营可能有这样或那样的问题，存在不敷，但其毕竟是行业中运营相对稳健的企业，要是万科都出了问题，其对新房市场销售信心可能会形成一定冲击。

除销售市场，这种潜在的影响是否会渐渐波及到房企融资市场，值得进一步视察。

一家总位于上海的中型房企人士暗示。