马光远：楼市下跌空间极为有限，不建议高位投黄金

时间： 2024-03-22 11:48     来源：未知

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出品网易财经智库编辑许媛媛主编杨泽宇 “光远调查”是网易财经智库“位调查”和着名经济学家马光远联合打造的财经节目，以客观、理性、深刻的视角，解读时下热议的财经和社会问题。

马光远最新研判：楼市下跌空间已极为有限，不建议此刻高位投资黄金要点速读：楼市：我对此刻整个房地产市场的评价就是调整过度。

从价格、市场、情绪等来看，已经低于均衡点了。

目前整个房地产市场已经处在一个新的均衡点，这个新的均衡点可能会维持多长时间？我们也有一个测算，在年曩昔，所有房地产的需求，包含商业地产、住宅地产等，所有的需求维持在亿平以上。

到年，最低的需求仍然会维持在亿平，这意味着市场下跌的空间极为有限。

黄金：黄金价格过高了，没有多少支持因素。

中国的购买者是一个因素，央行是一个很重要的因素。

然而通过过去几年央行大幅度地购入黄金，年以后，环球的央行还会不会成为鞭策环球黄金价格上涨的力量？这要打问号。

所以在这个位置要再去做一些投资的话，我认为已经没有过高的价值了。

正文：、谈楼市发展：当前楼市调整过度，房价下跌的空间非常有限通过年以后的调整，房价此刻已经处于均衡的状态。

一是这几年，实际房价下跌的幅度普遍在—，甚至跨越的也不少。

从金融的层面来说，接近大部分房子首付的中位数。

这意味着有些人可以不要这个房子，也不用要还房贷了，把房子交给银行，这是一个非常关键的点。

二是摆布的降价后，房价基本回到了年房价大涨曩昔的程度，回到了一个有至关一部分人可以买得起房子的程度。

三是从此刻整个供求程度来说，也是一个均衡的程度。

我个人测算年房地产销售的均衡点，应该在“两个”，即年卖的房子销售额应该在万亿元，销售面积应该在亿平以上。

然而实际状况是，年销售额和销售面积都跌破“”了，是十一点几。

这意味着整体的销售程度已经跌破了需求点，有至关一部分需求在期待，没有动手。

我对此刻整个房地产市场的评价就是调整过度。

从价格、市场、情绪等来看，已经低于均衡点了。

目前整个房地产市场已经处在一个新的均衡点，这个新的均衡点可能会维持多长时间？我们也有一个测算，在年曩昔，所有房地产的需求，包含商业地产、住宅地产等，所有的需求维持在亿平以上。

到年，最低的需求仍然会维持在亿平，这意味着市场下跌的空间极为有限。

马光远：不建议此刻高位投资黄金，没有多少因素支持上涨 打开网易新闻查看更多视频 马光远：不建议此刻高位投资黄金，没有多少因素支持上涨 若是年需求真的启动，然而提供跟不上——因为房地产开发投资在过去两年的时间里下滑跨越，此刻整体房地产投资的程度已经低于年。

从新房的开工面积来说，两年时间下降了接近一半，这意味着整个提供量在削减，然而需求今年可能会开释，所以我以为今年整体来说，不管市场怎么走，整体的均衡点已经出现了，向下跌的空间已经非常有限。

此刻人人为什么不动手？第一个原因，有一部分人担忧市场会继续往下走。

我想说的是，向下走的空间非常有限。

第二个原因，担忧还有好的政策。

万一再降息，我买房不就买早了吗？有一个政策层面的考量。

第三，房子烂尾的问题对很多人而言是难以担当的，这个问题不打点，有至关一部分人此刻是很担忧入市的。

马光远：别总说房价有泡沫，目前大多城市房价已经相对公道 打开网易新闻查看更多视频 马光远：别总说房价有泡沫，目前大多城市房价已经相对公道 别总说房价有泡沫，泡沫是相对的，在不同的情绪下看待一个市场会有不同的效果。

若是情绪好的话，你不认为它有泡沫；然而若是情绪欠好，哪怕股价跌破了它的净资产，它还会往下跌，人人仍然不会动手。

从经济本身的发展而言，有泡沫比泡沫破灭要好。

十年前当房价是两三万平的时候，人人认为房价是有泡沫的。

然而此刻到了七八万平，甚至到了十万以上平的时候，人人还是认为有泡沫。

有人说只有房价从七八万平回到两三万平一定会去买。

然而当房价真正在两三万平的程度，他可能还是认为有泡沫。

泡沫本身是相对的，它一定要放在一个特定的时间和空间下。

我们只能根据此刻的经济形势、市场景气度来判断是否有泡沫，它没有一个绝对的规范。

有些股票市盈率过了，你仍然认为它会涨，因为人人看到它的预期。

相反，有些股票市盈率低到个位数，仍然没有人动手，因为没有预期。

经济学里素来没有定义什么叫泡沫，怎么样测算泡沫，人们也没有就泡沫问题达成过共识。

比如房地产市场的市值跨越多少，就一定意味着有泡沫？没有任何定论。

有时候人人比力痛恨泡沫，然而当真正没有泡沫的时候，你会发现经济可能比有泡沫的时候还要糟糕。

从老苍生对房价的购买力来说，中国绝大大京城市的房价相对于那些想要房子的人而言，此刻已经相对比力公道了。

、谈城市发展：很多城市给年轻人提供的多元就业时机，削弱了北上广深的竞争力北上广深的房价并不是不跌的神话。

过去二十多年，北上广深在每一次中国房地产调整的时候也在调整。

只是很多人不研究、不调查，总是以为北上广深的房价一直在涨，而且每一次调整的涨幅还很大。

每一次房地产大周期，它们都市调整，因为市场也有一个供求关系。

稀奇是当中国的人口出现转折点以后，很多年轻人不像过去一样，不再以留在北上广深作为主要目标。

过去主要的时机就在北上广深，就在这些主要的城市，此刻已经不是如许了。

比如有人从事电商行业，做电商为什么要在生活成本高的北上广深呢？很多城市给年轻人提供的多元就业时机，削弱了北上广深的竞争力。

到一个小城市去花万块钱一平米买的可能是豪宅，在北京万块钱一平米买的房子可能是老破小，所以年轻人可能不会选择留在这里了。

而且自从中国进入高铁期间，城市之间的差距在逐步缩小。

在长三角一带，很多小城市的人是不违心去大城市生活的，因为我坐高铁半个小时就能到大城市，我的幸福指数、舒服度远远高于上海以及周边的其他大城市，而且小城市的家产也发展得很好，很多家产此刻也往周边的小城市进行转移。

我倒不以为，北上广深的房地产限购会彻底破除，然而调整的空间还很大。

此刻的限购政策，包含北上广深的房贷政策，与目前整个的市场也是不匹配的。

二套房的房贷仍然过高，首付比例仍然过高。

我一直想给北上广深的管理者喊话：北上广深已经没有那么值钱了，北上广深的房子已经没有多少人抢了。

此刻留在这个处所的人想改善一下居住需求，你们就应该鼓励，而不是还把改善住房需求的首付比例放那么高。

北京主城区的二套房首付比例仍然是，放在环球仍然是最高的，房贷利率仍然过高，这和当前北上广深四个城市房子主流的需求是背道而驰的。

我们呼吁升高北上广深的购房门槛，放松限购，是不是又是鼓励人人多买房子？不是。

因为实际的改善性的购房需求太大了。

既然是鼓励改善住房，我们在政策层面怎样体现出鼓励？门槛升高一点，稀奇是在目前整个市场还在调整的状况下。

、谈投资：日股短期暴涨蕴藏风险，也不建议高位投资黄金年以来，日本股市表现太抢眼：日经指数实现近的涨幅，表现仅次于纳斯达克。

日本股市表现好的原因，并不主要是日本的投资者看好日本股市，而是国际的投资者，比如巴菲特大量地押注日本股市。

为什么国际的投资者会看好日本股市？因为日元贬值，人人认为日本股市相对便宜，就有投资价值了。

年月日，东京股市首次升破点大关，创下年计算日经指数以来的历史新高。

年，日经指数才万多点。

这个涨幅太吓人了。

什么是泡沫？短期内的暴涨可能就是泡沫。

所以我认为日股短期调整的概率很大。

当然也有人替日股辩护，“你别看日股涨得多，但其市盈率并不高，所以可能在补涨。

然而短期内的急剧上涨，一定蕴藏着风险。

马光远：日本经济恢复正常，主要靠的是时间 打开网易新闻查看更多视频 马光远：日本经济恢复正常，主要靠的是时间 日本从泡沫经济破灭以后，其实一直在找法子。

一会儿出货币政策，一会儿出财政政策，一会儿是结构性的改造，一会儿是人口政策等。

安倍经济学其实是成立在过去很多法子，包含失败的举措基础上的。

也就是说，日本经济通过这么多年的阻滞以后，过去的那些僵尸企业也差不多打点完了。

从年破灭到二十多年后的年，整个债务周期、包含风险周期、修复周期，也差不多结束了。

所以我倒不以为一定要神话安倍经济学。

甚至可以讲，帮助日本经济走出过去困境的，最主要的工具是时间。

已经用了年时间，还有什么经济病症不能治疗呢？安倍经济学是一方面，另一方面，这三十多年的尽力，可能都没有白费。

日本经济此刻差不多恢复正常了，然而远没有一些人说得那样好，远没有日本股市表现出得那么好。

然而我也要提醒，它仍然有亮点，有可圈可点的处所。

马光远：不建议此刻高位投资黄金，没有多少因素支持上涨 打开网易新闻查看更多视频 马光远：不建议此刻高位投资黄金，没有多少因素支持上涨 年以来黄金价格目前为止在如许一个高位，还是有点不堪设想的。

我一直认为黄金价格过高了，没有多少支持因素。

中国的购买者是一个因素，央行是一个很重要的因素。

然而通过过去几年央行大幅度地购入黄金，年以后，环球的央行还会不会成为鞭策环球黄金价格上涨的力量？这要打问号。

所以在这个位置要再去做一些投资的话，我认为已经没有过高的价值了。

当然若是从一个很长的周期来说，黄金突破至美元盎司，也不算高。

考虑到通胀等等，黄金的公道价格应该是多美元盎司。

但我一直提醒，黄金不是一个很好的投资，它的稳定非常大，稀奇是目前这个高位，要高度关注风险问题。

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